อสังหาริมทรัพย์ / Property
นิติบุคคลอาคารชุดตามหนี้ค่าส่วนกลาง 2026: จากใบเตือนถึงขายทอดตลาด
เขียนโดย
หุ้นส่วนผู้จัดการ
ทนายความอาวุโส สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์
ที่ปรึกษากฎหมายธุรกิจ ดูแลงานควบรวมกิจการ สัญญาการค้า และข้อพิพาทพาณิชย์ระหว่างประเทศให้ลูกค้าองค์กร
ตรวจทานโดย
หัวหน้าฝ่ายบัญชี (CPA)
ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต ขึ้นทะเบียนสภาวิชาชีพบัญชี
ตรวจความถูกต้องของข้อกฎหมายและตัวเลขก่อนเผยแพร่ · เผยแพร่ 2026-10-01 · แก้ไขล่าสุด 2026-10-01
ดูคุณวุฒิผู้ตรวจทานค่าส่วนกลางค้างชำระเป็นปัญหาที่กัดกินสภาพคล่องของนิติบุคคลอาคารชุดทุกโครงการ พระราชบัญญัติอาคารชุดมาตรา 18/1 ให้อำนาจคิดเงินเพิ่ม 12% ต่อปีและปฏิเสธออกหนังสือปลอดหนี้ แต่แนวคำพิพากษาศาลฎีกาปี 2568 กำหนดเงื่อนไขเชิงกระบวนการที่นิติต้องปฏิบัติก่อน มิฉะนั้นเจ้าของห้องอาจฟ้องแย้งได้
ขั้นที่ 1-2: หนังสือทวงถามที่ศาลยอมรับ
ต้องมีหนังสือทวงถามลงทะเบียนตอบรับอย่างน้อย 2 ฉบับห่างกันไม่ต่ำกว่า 30 วัน ระบุยอดต้นเงิน ยอดดอกเบี้ยแยกบรรทัด และสิทธิของเจ้าของห้องที่จะโต้แย้งภายใน 15 วัน หากขาดขั้นนี้ ศาลชั้นต้นบางแห่งจะไม่ให้ดอกเบี้ย 12% แต่ให้แค่ดอกเบี้ยผิดนัด 5% ตามประมวลแพ่ง มาตรา 224 ที่แก้ไขใหม่
ขั้นที่ 3: มติที่ประชุมและการรายงาน
ก่อนฟ้อง ควรมีมติคณะกรรมการหรือมติที่ประชุมใหญ่อนุมัติการฟ้องเป็นรายกรณี พร้อมบันทึกในรายงานประจำเดือน มติแบบ 'อนุมัติเหมารวมทุกห้องที่ค้าง' เคยถูกศาลฎีกาปี 2566 วินิจฉัยว่าไม่ชอบด้วยข้อบังคับ
ขั้นที่ 4: ปฏิเสธหนังสือปลอดหนี้ต้องระวัง
การไม่ออกใบปลอดหนี้ใช้กดดันได้เฉพาะกรณีค้างชำระตามมาตรา 18 เท่านั้น หากค้างค่าอื่น เช่น ค่าปรับที่จอดรถ การปฏิเสธออกใบปลอดหนี้อาจเป็นละเมิด ทำให้เจ้าของห้องเรียกค่าเสียหายจากการปิดการขายไม่ได้
ขั้นที่ 5-6: ฟ้องและการบังคับคดี
ทุนทรัพย์ต่ำกว่า 300,000 บาทเข้าศาลแขวง (คดีมโนสาเร่) ใช้เวลาเฉลี่ย 4-6 เดือน; เกิน 300,000 บาทเข้าศาลจังหวัด/ศาลแพ่ง ใช้เวลา 10-14 เดือน หากได้คำพิพากษาแล้วเจ้าของห้องไม่ชำระ นิติสามารถบังคับคดีขายทอดตลาดห้องชุดได้ตาม ป.วิ.แพ่ง มาตรา 271 โดยราคาขั้นต่ำอ้างอิงราคาประเมินกรมที่ดิน
ขั้นที่ 7: การป้องกันเชิงระบบ
ตั้งระบบแจ้งเตือนอัตโนมัติผ่านแอปนิติ + ส่ง SMS วันที่ 1, 15 ของเดือน + ระงับสิทธิใช้พื้นที่ส่วนกลางบางรายการ (สระ, ฟิตเนส) เมื่อค้างเกิน 60 วัน ต้องเขียนอำนาจนี้ไว้ในข้อบังคับตั้งแต่แรก หากยังไม่มีต้องผ่านมติที่ประชุมใหญ่ด้วยเสียง 1/4 ของคะแนนเสียงทั้งหมด
สรุป
การตามหนี้ค่าส่วนกลางต้องทำเป็นระบบ ไม่ใช่รอให้ยอดค้างสะสมค่อยจ้างทนาย ทีมของเรารับเป็นที่ปรึกษาประจำนิติแบบ retainer ประเมินราคาตามขอบเขตงาน ครอบคลุมทั้งการจัดการเอกสารและการดำเนินคดีตามความเหมาะสมของแต่ละเรื่อง
ปรึกษาทีมเราฟรีคำถามที่พบบ่อย
นิติสามารถล็อคคีย์การ์ดของเจ้าของห้องที่ค้างค่าส่วนกลางได้ไหม?+
ทำได้เฉพาะพื้นที่ส่วนกลางที่ไม่ใช่ทางเข้า-ออกห้องพักและต้องมีการเขียนอำนาจไว้ในข้อบังคับ การปิดกั้นทางเข้าห้องถือเป็นการรบกวนสิทธิและอาจถูกฟ้องแย้ง
ถ้าเจ้าของห้องเป็นชาวต่างชาติ ฟ้องได้ที่ไหน?+
ฟ้องที่ศาลที่ห้องชุดตั้งอยู่ตาม ป.วิ.แพ่ง มาตรา 4 ตรี การส่งหมายไปต่างประเทศใช้ Hague Service Convention หากประเทศนั้นเป็นภาคี
บทความที่เกี่ยวข้อง
ดูทั้งหมด →