อสังหาริมทรัพย์ / Contracts
Escrow ซื้อคอนโด/บ้านในไทย: พ.ร.บ. เอสโครว์ 2551 กับต้นทุนจริงที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรจ่าย
เขียนโดย
หุ้นส่วนผู้จัดการ
ทนายความอาวุโส สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์
ที่ปรึกษากฎหมายธุรกิจกว่า 15 ปี ดูแลงานควบรวมกิจการ สัญญาการค้า และข้อพิพาทพาณิชย์ระหว่างประเทศให้ลูกค้าองค์กร
ตรวจทานโดย
หัวหน้าฝ่ายบัญชี (CPA)
ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต ขึ้นทะเบียนสภาวิชาชีพบัญชี
ตรวจความถูกต้องของข้อกฎหมายและตัวเลขก่อนเผยแพร่ · เผยแพร่ 2026-11-20 · แก้ไขล่าสุด 2026-11-20
ดูคุณวุฒิผู้ตรวจทานพระราชบัญญัติดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 (Escrow Act) มีมากว่า 17 ปี แต่ในทางปฏิบัติมีโครงการ off-plan ไม่ถึง 30% ที่ใช้ escrow เพราะ developer มองเป็นต้นทุนเพิ่ม ทำให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่วางเงินดาวน์ 30-50% ก่อนโอนเสียเปรียบอย่างมากเมื่อโครงการล่าช้าหรือล้มละลาย บทความนี้สรุป playbook ที่ทีมเราใช้เจรจา escrow กับ developer 12 รายในภูเก็ต หัวหิน และเชียงใหม่ ปี 2569
โครงสร้างสัญญา 3 ฝ่าย
Escrow ต้องมี 3 ฝ่าย: ผู้ซื้อ, ผู้ขาย (developer), และ Escrow Agent ที่ได้รับใบอนุญาตจากกระทรวงการคลัง ปัจจุบันมีเพียง 8 ธนาคารและ 2 บริษัทหลักทรัพย์ที่ได้ใบอนุญาต ค่าธรรมเนียมอยู่ระหว่าง 0.3-0.5% ของมูลค่าที่ฝาก ต่ำสุด 15,000 บาท/สัญญา
เงื่อนไขปลดเงินตามงวด
โครงสร้างที่ใช้บ่อย: ปลด 20% เมื่อขึ้นเสาเข็ม, 30% เมื่อโครงสร้างเสร็จ, 30% เมื่อผนัง + ระบบ MEP เสร็จ, 20% เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ต้องระบุตัวชี้วัดที่วัดได้จริง เช่น 'เทพื้นชั้น 15 เสร็จ' ไม่ใช่ 'งานถึง 60%'
ใครควรจ่ายค่าธรรมเนียม escrow
ตลาดปฏิบัติแบ่ง 50:50 ระหว่างผู้ซื้อและ developer แต่โครงการที่ demand สูงมัก push ให้ผู้ซื้อจ่ายเต็ม ทีมเจรจาของเราใช้เทคนิคขอ escrow ในตอนที่ยังไม่จ่ายเงินจอง — โอกาสสำเร็จสูงกว่า 60%
- •ถ้าโครงการมี Bank Guarantee อยู่แล้ว ขอลดค่า escrow เหลือ 0.15%
- •ถ้า developer เป็น listed company ในตลาดหลักทรัพย์ ขอ escrow บางส่วน (เฉพาะเงินดาวน์เกิน 20%)
- •ถ้าเป็น house project เดี่ยว ขอ escrow ทั้ง 100% เพราะไม่มีทรัพย์อื่นค้ำ
กรณีที่ escrow ช่วยได้จริงในปี 2568-2569
ทีมเราได้รับเงินคืน 100% ให้ลูกค้าชาวเยอรมัน 2 รายในโครงการภูเก็ตที่ developer ยื่นล้มละลาย มูลค่ารวม 14.2 ล้านบาท เพราะ escrow agent (ธนาคารกรุงศรี) ปลดเงินคืนภายใน 45 วันหลังยื่นเอกสารพิสูจน์ default ตามมาตรา 14 ของ พ.ร.บ. escrow
สรุป
การขอ escrow ควรทำก่อนวางเงินจอง ไม่ใช่หลังเซ็น SPA — ทีมเรารับร่างสัญญา escrow 3 ฝ่ายและเจรจากับ developer + ธนาคาร ค่าบริการประเมินราคาตามขอบเขตงาน ครอบคลุมการแก้เอกสารไม่จำกัดจนกว่าจะเซ็นได้จริง
ปรึกษาทีมเราฟรีคำถามที่พบบ่อย
developer ปฏิเสธไม่ทำ escrow ต้องทำอย่างไร+
ขอเป็น Bank Guarantee หรือ Performance Bond แทน มูลค่าอย่างน้อย 30% ของราคาซื้อ ครอบคลุมระยะเวลาก่อสร้าง + 6 เดือน
escrow ครอบคลุมภาษีธุรกิจเฉพาะ + ค่าธรรมเนียมโอนไหม+
ไม่ครอบคลุม ต้องแยกเป็นเงินฝากอีกก้อนหรือระบุใน SPA ว่า developer รับผิดชอบเอง
บทความที่เกี่ยวข้อง
ดูทั้งหมด →นิติบุคคลอาคารชุดตามหนี้ค่าส่วนกลาง 2026: จากใบเตือนถึงขายทอดตลาด
หลังศาลฎีกา 2568 วางแนวใหม่เรื่องดอกเบี้ย 12% และการปฏิเสธออกใบปลอดหนี้ นี่คือ 7 ขั้นตอนที่ผู้จัดการนิติควรใช้เพื่อไม่ให้แพ้คดีกลับ
โอนข้อมูลลูกค้าออกนอกไทยหลังประกาศ PDPC 2567: SCC, BCR หรือ Consent อย่างไหนถูกเลือกใช้
ประกาศคณะกรรมการคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคลเรื่องหลักเกณฑ์การโอนข้อมูลข้ามพรมแดน มีผล 24 มี.ค. 2567 ทำให้บริษัทที่ใช้ SaaS ต่างประเทศต้องเลือกกลไกใน 3 ทางหลัก บทความเจาะข้อดี-ข้อเสียจริงของแต่ละทาง
ลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์ในไทย 3 ระดับ: เลือก DocuSign, CloudSign ETDA หรือ Certificate จาก NRCA
พ.ร.บ. ธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2565 แบ่งลายเซ็นเป็น 3 ระดับ บทความเปรียบเทียบการยอมรับในศาลไทยและต้นทุนต่อสัญญาแต่ละแบบ
ยื่นวีซ่านิวซีแลนด์ INZ และ Medical Council: NAATI จากไทยใช้ได้จริงเมื่อไหร่
Immigration New Zealand (INZ) และ Medical Council of New Zealand (MCNZ) มีข้อกำหนดคำแปลต่างจากออสเตรเลีย บทความสรุปว่าเมื่อไหร่ใช้ NAATI ได้ และเมื่อไหร่ต้องใช้ผู้แปลที่ NZSTI รับรอง