Real Estate / Legal
โควตาต่างชาติ 49% ของอาคารชุด: จุดที่ผู้ซื้อพลาดตอนเซ็นสัญญาจอง
เขียนโดย
หุ้นส่วนผู้จัดการ
ทนายความอาวุโส สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์
ที่ปรึกษากฎหมายธุรกิจกว่า 15 ปี ดูแลงานควบรวมกิจการ สัญญาการค้า และข้อพิพาทพาณิชย์ระหว่างประเทศให้ลูกค้าองค์กร
ตรวจทานโดย
หัวหน้าฝ่ายบัญชี (CPA)
ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต ขึ้นทะเบียนสภาวิชาชีพบัญชี
ตรวจความถูกต้องของข้อกฎหมายและตัวเลขก่อนเผยแพร่ · เผยแพร่ 2026-04-11 · แก้ไขล่าสุด 2026-04-11
ดูคุณวุฒิผู้ตรวจทานพ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 19 ทวิ กำหนดให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์รวมไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยตกลงจองโดยไม่ได้ตรวจหนังสือรับรองโควตาปัจจุบันจากนิติบุคคล
1) นิยาม 'พื้นที่' vs 'จำนวนห้อง'
ถ้าห้อง penthouse ขนาด 300 ตร.ม. ถือโดยต่างชาติ 1 คน กินโควตาเท่ากับห้อง studio 30 ตร.ม. 10 ห้อง ยูนิตหรูจึงมักหมดโควตาเร็วกว่า
2) FET Form ที่ธนาคารต้องออกให้
เงินโอนจากต่างประเทศต้องมี Foreign Exchange Transaction Form จากธนาคารตัวแทนในไทย ระบุวัตถุประสงค์ 'ซื้ออาคารชุด' หากระบุ 'investment' ทั่วไป กรมที่ดินจะปฏิเสธการโอน
3) ใบรับรองโควตา ณ วันโอน
นิติบุคคลอาคารชุดต้องออกหนังสือรับรองสัดส่วนต่างชาติ ณ วันโอนจริง ไม่ใช่ ณ วันจอง ควรระบุใน sales agreement ว่าผู้ขายเป็นผู้จัดหา ไม่งั้นผู้ซื้อต้องไปตามเอง
สรุป
ทีมของเราให้บริการ due diligence คอนโดตั้งแต่ 12,000 บาท ครอบคลุมการเช็คโควตา ตรวจ title deed และร่างสัญญาซื้อขาย 3 ภาษา
ปรึกษาทีมเราฟรีคำถามที่พบบ่อย
ถ้าโควตาต่างชาติเต็มแล้ว มีทางอื่นไหม?+
ใช้สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี + สิทธิต่ออายุ หรือถือผ่านบริษัทไทยที่โครงสร้างผู้ถือหุ้นถูกต้อง (ต้องมี substance จริง ไม่ใช่ nominee)
บทความที่เกี่ยวข้อง
ดูทั้งหมด →LTR vs Thailand Privilege (Elite) ปี 2026: ตัดสินใจจากภาระภาษี ไม่ใช่ราคาสมาชิก
เปรียบเทียบภาระภาษีที่แท้จริงของสองวีซ่าระยะยาว จุดคุ้มทุนของ LTR คือรายได้จากต่างประเทศ ≥ 3.5 ล้านบาท/ปี ไม่ใช่แค่มีทรัพย์สินตามเกณฑ์
ย้ายเข้า e-Tax Invoice ภายในสิ้นปี 2026: ลำดับงานที่ SMEs พลาดบ่อย
สรรพากรตั้งเป้าให้ผู้ประกอบการรายได้เกิน 30 ล้านบาทเข้าสู่ระบบ e-Tax เต็มรูปแบบ บทความนี้แจกลำดับงาน 9 ขั้นจากประสบการณ์นำร่อง 24 ราย
Statutory Declaration ทดแทน NAATI ได้จริงหรือ? อ่านก่อนยื่นวีซ่า
หลายเคสถูกปฏิเสธเพราะเข้าใจผิดว่า Stat Dec จากทนายไทยแทน NAATI ได้ บทความนี้อธิบายเงื่อนไข DHA ล่าสุดพร้อมตัวอย่างเอกสารจริง
ค่าตรวจสอบบัญชี SME ปี 2026: benchmark 74 บริษัทที่เราปิดงบให้
ราคา CPA audit บาน 12-18% เพราะ ISA revised แต่ SME ยังต่อรองได้ถ้าเข้าใจสูตรการคิดเวลาของผู้สอบ