ภาษีที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และค่าโอน

หน้าที่อยู่ที่ผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของหรือผู้ครองครองทรัพย์ในวันที่ 1 มกราคมของปีนั้น ไม่ใช่คนที่ถือทรัพย์อยู่ในวันที่ใบแจ้งมาถึง เวลาซื้อขายกลางปีจึงควรตกลงในสัญญาว่าจะเฉลี่ยภาระกันอย่างไร ไม่เช่นนั้นผู้ซื้อมักได้ใบแจ้งของปีที่ตัวเองยังไม่ได้เป็นเจ้าของ

กฎหมายแบ่งการใช้ประโยชน์เป็นเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย การใช้อื่น และที่ทิ้งว่าง อัตราไล่จากต่ำสุดในกลุ่มเกษตรไปสูงสุดในกลุ่มที่ทิ้งว่างไม่ทำประโยชน์ ซึ่งยังถูกเพิ่มอัตราเป็นขั้นเมื่อปล่อยว่างต่อเนื่องหลายปี การใช้จริงจึงมีน้ำหนักกว่าถ้อยคำในโฉนด

ที่อยู่อาศัยหลักที่เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้านได้รับการยกเว้นฐานภาษีเป็นวงเงินที่กำหนดไว้ค่อนข้างสูง ทำให้บ้านทั่วไปหลายหลังมีภาระเป็นศูนย์ แต่การยกเว้นนี้ผูกกับการมีชื่อในทะเบียนบ้าน ไม่ใช่แค่การเป็นเจ้าของ คนที่ซื้อไว้แล้วไม่ย้ายชื่อเข้าจึงเสียสิทธิโดยไม่รู้ตัว

เสียตามอัตราเดียวกัน เพราะกฎหมายเก็บตามประเภทการใช้และมูลค่าประเมิน ไม่ได้แยกตามสัญชาติเจ้าของ ข้อต่างที่แท้จริงคือสิทธิยกเว้นบ้านหลักซึ่งผูกกับทะเบียนบ้าน ผู้ถือที่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านไทยจึงมักไม่ได้ส่วนลดนั้น

มีเบี้ยปรับและเงินเพิ่มรายเดือนเดินไปเรื่อย และหนี้ภาษีนี้ติดกับตัวทรัพย์ ทำให้เป็นปัญหาทันทีในวันที่จะโอนขาย เพราะสำนักงานที่ดินและผู้ซื้อจะขอหลักฐานการชำระ ทางแก้ที่เร็วที่สุดคือขอตรวจยอดค้างกับเทศบาลแล้วเคลียร์ก่อนเข้าสู่ขั้นตอนโอน

ราคาประเมินของกรมธนารักษ์เป็นฐานคำนวณภาษีรายปีและค่าธรรมเนียมโอน ส่วนราคาซื้อขายจริงมีผลกับภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะในบางกรณี ตัวเลขสองชุดนี้ไม่เท่ากันเกือบทุกครั้ง การประมาณค่าใช้จ่ายจึงต้องขอราคาประเมินแปลงนั้นมาจริง ไม่ใช่คิดจากราคาขาย

โดยทั่วไปมีสี่รายการ คือค่าธรรมเนียมโอนคิดจากราคาประเมิน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหากเข้าเงื่อนไขการขายภายในระยะเวลาที่กำหนด และอากรแสตมป์ซึ่งจะเก็บเมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ การรู้ว่าแปลงนั้นเข้าเงื่อนไขไหนทำให้ตัวเลขรวมต่างกันได้หลายหมื่น

กฎหมายกำหนดผู้มีหน้าที่ทางภาษีไว้แล้ว แต่คู่สัญญาตกลงกันเองได้ว่าใครออกเงินจริง ธรรมเนียมตลาดที่พบมากคือแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง และให้ผู้ขายรับภาษีของฝ่ายตน สิ่งสำคัญคือเขียนให้ชัดในสัญญาเป็นรายการ ไม่ใช่เขียนรวมว่าค่าใช้จ่ายแบ่งกันคนละครึ่ง

รายได้ค่าเช่าเป็นเงินได้ที่ต้องยื่นแบบประจำปี และการปล่อยเช่าทำให้ห้องเปลี่ยนจากกลุ่มที่อยู่อาศัยไปเป็นการใช้ประโยชน์อื่นในสายตาภาษีรายปี ซึ่งอัตราสูงขึ้น ถ้าผู้เช่าเป็นนิติบุคคลจะมีการหักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าเช่าด้วย เก็บหนังสือรับรองการหักไว้ใช้เครดิตตอนยื่น

ไม่ใช่คำตอบสำเร็จรูป บริษัทหักค่าใช้จ่ายและค่าเสื่อมได้ แต่เสียสิทธิยกเว้นบ้านหลัก มีต้นทุนบัญชีและงบการเงินรายปี และการตั้งบริษัทเพื่อถือที่ดินให้คนต่างชาติโดยใช้ผู้ถือหุ้นไทยเป็นตัวแทนเป็นเรื่องผิดกฎหมายที่ถูกตรวจสอบจริง ควรคำนวณเทียบสองทางบนตัวเลขของคุณเองก่อน

ต่างที่ขั้นการรับโอน เพราะการโอนทางมรดกใช้อัตราค่าธรรมเนียมพิเศษและอาจเข้าข่ายภาษีการรับมรดกเมื่อมูลค่าเกินเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด แต่หลังโอนเสร็จภาระภาษีรายปีคิดตามการใช้ประโยชน์เหมือนแปลงอื่นทุกประการ

ได้ โดยยื่นคำร้องคัดค้านต่อหน่วยงานที่ออกใบแจ้งภายในกำหนดเวลาที่ระบุในหนังสือ ประเด็นที่ชนะบ่อยคือประเภทการใช้ประโยชน์ที่ถูกจัดผิด เช่น ที่ปลูกพืชจริงแต่ถูกจัดเป็นที่ว่าง หรือเนื้อที่สิ่งปลูกสร้างคลาดเคลื่อน ควรเตรียมภาพถ่าย แผนผัง และหลักฐานการใช้จริงประกอบ

ภาษีป้ายเป็นภาษีท้องถิ่นที่เรียกเก็บจากป้ายที่แสดงชื่อ ยี่ห้อ หรือสินค้าเพื่อการค้า โดยผู้ประกอบการที่ติดป้ายในพื้นที่เทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบลต้องเสีย อัตราขึ้นกับขนาดและสถานที่ติดตั้ง ต้องยื่นและชำระภายในช่วงเดือนมกราคมของทุกปี หากไม่ยื่นหรือยื่นไม่ครบอาจถูกปรับ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคิดจากมูลค่าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างตามประเภทการใช้ประโยชน์ ได้แก่ ที่อยู่อาศัย การเกษตร ที่ว่างเปล่า และอื่นๆ อัตราแตกต่างกันไปตามประเภทและท้องถิ่น ผู้มีหน้าที่เสียภาษีต้องยื่นแบบแสดงรายการทรัพย์สินต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี