อสังหา / Condo Quota
โควตา 49% ห้องชุดสำหรับต่างชาติ: ทำไมมือสองบางห้องโอนไม่ได้แม้จ่ายเงินครบ
เขียนโดย
หุ้นส่วนผู้จัดการ
ทนายความอาวุโส สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์
ที่ปรึกษากฎหมายธุรกิจ ดูแลงานควบรวมกิจการ สัญญาการค้า และข้อพิพาทพาณิชย์ระหว่างประเทศให้ลูกค้าองค์กร
ตรวจทานโดย
หัวหน้าฝ่ายบัญชี (CPA)
ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต ขึ้นทะเบียนสภาวิชาชีพบัญชี
ตรวจความถูกต้องของข้อกฎหมายและตัวเลขก่อนเผยแพร่ · เผยแพร่ 2026-07-23 · แก้ไขล่าสุด 2026-07-23
ดูคุณวุฒิผู้ตรวจทานผู้ซื้อชาวจีน รัสเซีย และเกาหลีจำนวนมากเสียเงินมัดจำเพราะเชื่อโบรกเกอร์ว่า 'ผู้ขายเป็นต่างชาติอยู่แล้ว โอนได้แน่' ความจริงกรมที่ดินตรวจโควตาใหม่ทุกครั้งที่โอน หากอาคารมีโครงการรีโนเวตแล้วนับพื้นที่ใหม่ หรือมีนิติบุคคลไทยขายให้ต่างชาติเพิ่ม โควตาอาจเกิน 49% ทันที
หนังสือรับรองที่นิติบุคคลอาคารต้องออก
ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด มาตรา 19 ทวิ นิติฯ ต้องออกหนังสือรับรองระบุ 'อัตราส่วนพื้นที่กรรมสิทธิ์ต่างชาติ ณ วันที่ออก' ก่อนโอน ให้ตรวจว่าเลขวันที่ไม่เกิน 30 วันย้อนหลัง และมีรายละเอียดยูนิตของผู้ขายพร้อมพื้นที่ ตร.ม. หนังสือที่ระบุแต่ 'ยังไม่เต็มโควตา' โดยไม่มีตัวเลขไม่ผ่านสำนักงานที่ดินหลายจังหวัด
FET Form มือสองที่ใช้ต่อไม่ได้
FET Form (Foreign Exchange Transaction) ของผู้ขายเดิมใช้ประโยชน์กับผู้ซื้อใหม่ไม่ได้ ผู้ซื้อต้องโอนเงินจากต่างประเทศเข้ามาใหม่ในชื่อของตัวเอง ระบุวัตถุประสงค์ 'เพื่อซื้อห้องชุด' และรับ FET ≥ USD 50,000 หรือเทียบเท่า มิฉะนั้นกรมที่ดินไม่รับจดทะเบียน แม้จะเป็นการโอนขายต่อในตลาดรอง
ทางเลือกเมื่อโควตาเต็ม
1) เช่าระยะยาว 30 ปี พร้อม right of renewal 2 ครั้ง (ตามคำพิพากษาศาลฎีกา 4181/2561 ต่อสัญญาเช่าใหม่ได้แต่ไม่ผูกพันทายาทของผู้ให้เช่า) 2) จัดตั้ง Thai Ltd. ที่มีผู้ถือหุ้นไทย 51% แบบ substantive ไม่ใช่ nominee เพื่อถือกรรมสิทธิ์แทน 3) รอโอนภายใต้โครงการ BOI Long-Term Resident ที่กำลังเสนอปลด quota สำหรับผู้ถือวีซ่า LTR
สรุป
อย่าวางมัดจำก่อนได้เห็นหนังสือรับรองโควตาและตรวจเส้นทาง FET ล่วงหน้า หากต้องการให้ทีมตรวจสอบก่อนวางมัดจำ ติดต่อเพื่อประเมินขอบเขตและระยะเวลาเป็นลายลักษณ์อักษร
ปรึกษาทีมเราฟรีคำถามที่พบบ่อย
ถ้าโควตาเต็มระหว่างวางมัดจำใครรับผิด+
โบรกเกอร์และผู้ขายต้องคืนมัดจำเต็มจำนวนตามหลัก impossibility ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219 หากสัญญาไม่มีเงื่อนไข quota clause
โอนเงินผ่าน crypto ใช้เป็น FET ได้ไหม+
ไม่ได้ ธปท. ยืนยันในหนังสือเวียน ธ.5/2569 ว่า FET ต้องมาจากบัญชี FCD หรือ SWIFT ของธนาคารพาณิชย์เท่านั้น
บทความที่เกี่ยวข้อง
ดูทั้งหมด →นิติบุคคลอาคารชุดตามหนี้ค่าส่วนกลาง 2026: จากใบเตือนถึงขายทอดตลาด
หลังศาลฎีกา 2568 วางแนวใหม่เรื่องดอกเบี้ย 12% และการปฏิเสธออกใบปลอดหนี้ นี่คือ 7 ขั้นตอนที่ผู้จัดการนิติควรใช้เพื่อไม่ให้แพ้คดีกลับ
ภาษีความหวานไทย: ร้านเครื่องดื่มตรวจสูตรและต้นทุนอย่างไร
คู่มือตรวจว่าใครเป็นผู้เสียภาษี เครื่องดื่มหรือไซรัปอยู่พิกัดใด และควรคำนวณต้นทุนใหม่อย่างไรโดยไม่ใช้กำหนดการอนาคตที่ยังยืนยันไม่ได้
NAATI สำหรับวีซ่าญี่ปุ่น: COE คู่สมรส, Koseki Tohon และเอกสารสัญชาติที่ Nyukan ยอมรับ
สำนักตรวจคนเข้าเมืองญี่ปุ่น (Nyukan) รับคำแปลไทย-ญี่ปุ่นและไทย-อังกฤษ ตราบใดที่นักแปลลงลายมือชื่อพร้อมระบุคุณวุฒิ คู่มือนี้อธิบายวิธีจับคู่เอกสารไทยกับ Koseki Tohon ให้ตรง
แนวคิด LTR สายสุขภาพ: สิ่งที่ต้องตรวจก่อนเชื่อเกณฑ์วีซ่ารักษาระยะยาว
มีการพูดถึงสาขาย่อยของ LTR สำหรับผู้รับการรักษาระยะยาวและผู้ดูแล แต่ต้องแยกข้อเสนอเชิงนโยบายออกจากประกาศที่มีผลใช้ บทความนี้สรุปจุดที่ต้องตรวจกับ BOI ก่อนวางแผน