บริการ · กฎหมายและทนายความ
ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ โอนกรรมสิทธิ์ และวางโครงสร้างเช่าระยะยาวอย่างถูกต้อง
ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดรวมทั้งอาคาร
โควตาถือครองคอนโดของต่างชาติ
2% ของราคาประเมินราชการ
ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์
3.3% หากขายภายใน 5 ปีนับแต่ได้มา
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
สรุปย่อ (AI Quick Answer)
บริการดูแลการซื้อขายคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติตั้งแต่ตรวจสอบโฉนดจนถึงวันโอนที่กรมที่ดิน ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมทั้งอาคารตามพระราชบัญญัติอาคารชุด และต้องนำเงินตราต่างประเทศโอนเข้ามาพร้อมหนังสือรับรองจากธนาคาร (FET) ส่วนที่ดินโดยทั่วไปชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์เองไม่ได้ ทางเลือกที่ถูกกฎหมายคือสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี หรือสิทธิเก็บกิน ทีมงานตรวจสอบภาระผูกพันและคำนวณค่าธรรมเนียมโอนให้ครบก่อนวันนัด ประเมินราคาตามมูลค่าทรัพย์และความซับซ้อนของธุรกรรม
สอบถามเพื่อประเมินราคา — ดูตารางค่าบริการด้านล่าง
| รายการ | ค่าบริการ |
|---|---|
| ตรวจสอบโฉนดและภาระผูกพันก่อนซื้อ | 5,000–12,000 บาท |
| ดูแลธุรกรรมซื้อขายคอนโดครบวงจร | 25,000–60,000 บาท |
| ดูแลธุรกรรมซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน | 35,000–80,000 บาท |
| ร่างและจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี | 30,000–70,000 บาท |
| ร่างและจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน/สิทธิเหนือพื้นดิน | 20,000–45,000 บาท |
| ค่าธรรมเนียมโอน / ภาษีธุรกิจเฉพาะ / อากรแสตมป์ / ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเรียกเก็บตามจริง | ตามอัตรากรมที่ดินและประมวลรัษฎากร |
| ตัวแทนดำเนินการวันโอนที่กรมที่ดิน | 8,000–15,000 บาท |
ค่าธรรมเนียมราชการ ค่าอากรแสตมป์ และค่าแปลเอกสารเรียกเก็บตามจริงพร้อมแนบใบเสร็จของหน่วยงาน ทุกงานออกใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษรและยืนยันขอบเขตงานก่อนเริ่ม
ขั้นตอนการทำงาน
ตรวจโฉนดที่กรมที่ดินและโควตาถือครองต่างชาติของนิติบุคคลอาคารชุด
ร่างเงื่อนไขการวางมัดจำ วันโอน และเงื่อนไขคืนเงินหากติดปัญหาโควตา
แนะนำขั้นตอนโอนเงินตราต่างประเทศเข้าบัญชีในไทยเพื่อขอหนังสือรับรองจากธนาคาร
แจ้งยอดค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ รวมถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย ให้ทราบล่วงหน้าก่อนวันนัด
ตัวแทนเข้าร่วมวันนัดโอนและตรวจสอบเอกสารก่อนลงนามต่อหน้าเจ้าพนักงาน
จดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาวหรือสิทธิเก็บกินไว้หลังโฉนดเพื่อผูกพันบุคคลภายนอก
เจาะลึกบริการ
ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักเข้าใจว่าซื้อคอนโดในไทยง่ายเหมือนซื้อบ้านที่บ้านเกิด แต่ในทางปฏิบัติมีเงื่อนไขเฉพาะเรื่องโควตาการถือครอง แหล่งที่มาของเงิน และภาษีโอนที่ต้องคำนวณล่วงหน้า ส่วนที่ดินยิ่งซับซ้อนกว่าเพราะกฎหมายปิดกั้นการถือครองโดยตรง บทความนี้อธิบายเส้นทางที่ถูกต้องตามกฎหมายทั้งการซื้อห้องชุดและการเช่าที่ดินระยะยาว พร้อมต้นทุนที่แท้จริงในแต่ละขั้นตอน
ตัวเลขที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจ
ไทม์ไลน์การทำงาน
2–4 วันทำการ
ตรวจโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ภาระจำนอง และเปอร์เซ็นต์โควตาต่างชาติคงเหลือ
3–7 วันทำการ
กำหนดเงื่อนไขมัดจำ วันโอน และเงื่อนไขคืนเงินหากโควตาเต็มหรือธนาคารไม่ออก FET ทัน
3–10 วันทำการ
ผู้ซื้อโอนเงินตราต่างประเทศเข้าบัญชีในไทยและขอหนังสือรับรอง FET จากธนาคาร
2–3 วันทำการ
คำนวณค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่ายให้ทั้งสองฝ่ายเห็นตรงกัน
ครึ่งวันถึง 1 วัน
เจ้าพนักงานตรวจเอกสารและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน้าคู่สัญญา
ในวันเดียวกับการโอน
จดสัญญาเช่าระยะยาวหรือสิทธิเก็บกินหลังโฉนดเพื่อให้มีผลผูกพันบุคคลภายนอก
รูปแบบการว่าจ้าง
ยังไม่วางมัดจำ ต้องการรู้ความเสี่ยงก่อน
ซื้อคอนโดหรือบ้านพร้อมโอนภายใน 1–2 เดือน
นักลงทุนที่ต้องการถือครองที่ดินระยะยาวอย่างถูกกฎหมาย
สถานการณ์ตัวอย่าง (สมมติเพื่ออธิบาย)
ตัวอย่างสมมติเพื่ออธิบายวิธีทำงาน ไม่ใช่ผลลัพธ์ของลูกค้ารายใดรายหนึ่ง
กรณี 1
นักธุรกิจชาวเยอรมันต้องการซื้อคอนโดชั้นสูงในกรุงเทพฯ
ปัญหา: โครงการมีโควตาต่างชาติเหลือเพียง 3% และเขายังไม่ได้โอนเงินจากต่างประเทศ
วิธีทำ: ตรวจยืนยันโควตาคงเหลือกับนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวางมัดจำ และวางเงื่อนไขคืนเงินในสัญญาหากโควตาเต็มก่อนโอนเงินเสร็จ
สิ่งที่เปลี่ยน: ผู้ซื้อได้ห้องภายในโควตาและได้รับหนังสือ FET ทันเวลาสำหรับวันโอน
กรณี 2
คู่สมรสไทย–ออสเตรเลียต้องการซื้อบ้านพร้อมที่ดินในขอนแก่น
ปัญหา: ฝ่ายต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ และมีคนแนะนำให้ใช้ชื่อคนไทยถือแทน
วิธีทำ: อธิบายว่าการใช้นอมินีผิดกฎหมาย แล้วจดทะเบียนที่ดินในชื่อคู่สมรสไทยพร้อมสิทธิเก็บกินให้ฝ่ายต่างชาติ
สิ่งที่เปลี่ยน: ฝ่ายต่างชาติมีสิทธิอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ตลอดชีวิตโดยถูกต้องตามกฎหมาย
กรณี 3
บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอุดรธานีต้องการปล่อยเช่าที่ดินให้นักลงทุนต่างชาติ
ปัญหา: นักลงทุนต้องการความมั่นใจว่าสัญญาเช่าจะมีผลผูกพันเกิน 3 ปีตามที่ตกลง
วิธีทำ: จดทะเบียนสัญญาเช่า 30 ปีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมเงื่อนไขต่ออายุที่ระบุไว้ชัดเจน
สิ่งที่เปลี่ยน: สัญญาเช่ามีผลผูกพันบุคคลภายนอกและใช้เป็นหลักประกันในการวางแผนลงทุนระยะยาวได้
จุดพลาดที่มีราคาแพง
| ความเสี่ยง | ต้นทุนถ้าพลาด | วิธีป้องกันของเรา |
|---|---|---|
| วางมัดจำก่อนตรวจโควตาต่างชาติคงเหลือของโครงการ | เสียมัดจำหรือต้องฟ้องเรียกคืนเมื่อโควตาเต็ม | ขอหนังสือยืนยันโควตาคงเหลือจากนิติบุคคลอาคารชุดเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางมัดจำทุกครั้ง |
| โอนเงินซื้อทรัพย์โดยไม่ระบุวัตถุประสงค์ในการโอนเงินอย่างชัดเจน | ธนาคารไม่ออกหนังสือ FET ให้ ทำให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินไม่ได้ | ระบุวัตถุประสงค์ว่าเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมในไทยตั้งแต่ขั้นตอนโอนเงินครั้งแรก |
| ใช้นอมินีคนไทยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแทนชาวต่างชาติ | สัญญาถือเป็นโมฆะ เสี่ยงถูกดำเนินคดีตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว | ใช้ทางเลือกที่ถูกกฎหมาย เช่น สัญญาเช่าระยะยาวหรือสิทธิเก็บกินแทนการถือครองผ่านนอมินี |
| ไม่ตรวจหนังสือปลอดหนี้ส่วนกลางก่อนโอนห้องชุด | ผู้ซื้อรับภาระหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางของเจ้าของเดิมโดยไม่รู้ตัว | ขอหนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวันโอนทุกครั้ง |
| ประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะผิดเพราะนับระยะเวลาถือครองคลาดเคลื่อน | จ่ายภาษีเกินหรือขาดจนถูกเรียกเก็บย้อนหลังพร้อมเงินเพิ่ม | ตรวจวันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตามโฉนดจริงก่อนคำนวณภาษีทุกครั้ง |
ทำเอง vs จ้างพนักงาน vs ใช้เรา
| หัวข้อ | ทำเอง | จ้างพนักงานประจำ | Thai Law & Accounting |
|---|---|---|---|
| การตรวจสอบโควตาต่างชาติ | เชื่อคำบอกเล่าของนายหน้าโดยไม่ตรวจเอกสารจริง | บริษัทพัฒนาโครงการมีข้อมูลแต่ไม่เป็นกลาง | ตรวจสอบโดยตรงกับนิติบุคคลอาคารชุดและยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร |
| การจัดทำหนังสือ FET | โอนเงินโดยไม่ระบุวัตถุประสงค์ อาจต้องแก้ไขย้อนหลัง | ฝ่ายการเงินบริษัทอาจไม่คุ้นกับขั้นตอนกรมที่ดิน | แนะนำข้อความโอนเงินและประสานธนาคารให้ออก FET ทันเวลา |
| การคำนวณภาษีโอน | มักลืมตรวจภาษีธุรกิจเฉพาะจนถูกเรียกเก็บย้อนหลัง | ต้องพึ่งพาฝ่ายบัญชีที่ไม่คุ้นกับกฎหมายที่ดิน | คำนวณครบทุกรายการก่อนวันโอนพร้อมเอกสารอ้างอิง |
| ทางเลือกกรณีถือครองที่ดิน | มักถูกชักชวนให้ใช้นอมินีซึ่งผิดกฎหมาย | อาจไม่ทราบทางเลือกสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดิน | เสนอโครงสร้างที่ถูกกฎหมายตามเป้าหมายการใช้ประโยชน์จริง |
| การเป็นตัวแทนวันโอน | ผู้ซื้อไปเองและอาจไม่เข้าใจเอกสารภาษาไทยทั้งหมด | นายหน้าอาจช่วยได้บางส่วนแต่ไม่ใช่ที่ปรึกษากฎหมาย | ทนายความเข้าร่วมตรวจเอกสารและอธิบายทุกขั้นตอนเป็นภาษาที่ผู้ซื้อเข้าใจ |
มุมบัญชี–ภาษีของงานนี้
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่เรื่องกฎหมายที่ดิน แต่กระทบภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และการบันทึกบัญชีของนิติบุคคลที่เกี่ยวข้องด้วย ทีมบัญชีของเราทำงานคู่กับทีมกฎหมายเพื่อให้ตัวเลขที่แจ้งกรมที่ดินสอดคล้องกับงบการเงินและการยื่นภาษี
คำนวณตามอัตราก้าวหน้าโดยหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง ต่างจากนิติบุคคลที่หัก 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่สูงกว่า
ทรัพย์สินที่ซื้อผ่านนิติบุคคลต้องบันทึกเป็นสินทรัพย์ถาวรและคำนวณค่าเสื่อมราคาตามอายุการใช้งานที่กรมสรรพากรกำหนด
การขายอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ประกอบการที่จดทะเบียน VAT อาจเข้าข่ายต้องเรียกเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มเพิ่มเติมจากราคาขาย
ทีมบัญชีช่วยประมาณการภาษีและค่าธรรมเนียมล่วงหน้าเพื่อจัดสรรกระแสเงินสดก่อนวันโอนจริง
ศัพท์ที่ควรรู้
ข้อสังเกตจากพื้นที่ที่เราให้บริการ
ในกรุงเทพฯ ธุรกรรมส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมและโควตาต่างชาติในโครงการใหญ่มักเต็มเร็ว จึงต้องตรวจสอบล่วงหน้าก่อนตัดสินใจ ส่วนสำนักงานของเราในขอนแก่น อุดรธานี และหนองคายรองรับลูกค้าที่ซื้อบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินหรือวางแผนเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรและการลงทุนชายแดน ซึ่งสำนักงานที่ดินต่างจังหวัดมักมีขั้นตอนตรวจสอบระวางที่ดินและการยืนยันแนวเขตที่ต้องใช้เวลามากกว่าพื้นที่กรุงเทพฯ โดยเฉพาะแปลงที่ยังเป็น น.ส. 3 ก. ทีมงานประสานงานล่วงหน้ากับสำนักงานที่ดินสาขาเพื่อลดความล่าช้าในวันนัดโอน
พื้นที่ให้บริการ
เราให้บริการครบ 77 จังหวัดผ่านระบบยื่นออนไลน์ ส่วนหน้าคู่มือด้านล่างเป็นจังหวัดที่เราเขียนข้อมูลเฉพาะพื้นที่ไว้จริง เช่น สำนักงานสรรพากรพื้นที่ที่ดูแล และอุตสาหกรรมหลักของจังหวัด
FAQ
ถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดรวมทั้งอาคารตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ต้องตรวจโควตาก่อนวางมัดจำเสมอ
ต้องโอนเป็นเงินตราต่างประเทศเข้าบัญชีในไทยและขอหนังสือรับรองจากธนาคาร (FET) เพื่อใช้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์
โดยทั่วไปไม่ได้ ทางเลือกที่ใช้กันคือสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี หรือสิทธิเก็บกิน/สิทธิเหนือพื้นดิน
ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน บวกภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากขายภายใน 5 ปี หรืออากรแสตมป์ 0.5% หากไม่เข้าเงื่อนไข SBT รวมภาษีหัก ณ ที่จ่าย
ทำไม่ได้ การใช้นอมินีถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติผิดกฎหมายตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว
โฉนดเป็นเอกสารสิทธิ์เต็มที่รังวัดแม่นยำที่สุด ส่วน น.ส.3 ก. เป็นสิทธิครอบครองที่ยังไม่ได้ออกโฉนด ควรตรวจสอบระวางที่ดินก่อนซื้อทุกครั้ง
ตรวจโฉนด ภาระจำนอง ใบอนุญาตก่อสร้าง และหนังสือปลอดหนี้ส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด
ปกติ 2–6 สัปดาห์นับจากตรวจสอบเอกสารจนถึงวันโอน ขึ้นอยู่กับความพร้อมของเงินโอนและเอกสารฝ่ายผู้ขาย
บริการที่เกี่ยวข้อง
ตรวจสอบสถานะกิจการทางกฎหมายและบัญชี ก่อนซื้อ ขาย หรือร่วมทุน
ดูรายละเอียดบริการร่าง ตรวจ และเจรจาสัญญาให้รัดกุม ปิดความเสี่ยงก่อนเซ็น
ดูรายละเอียดบริการร่างพินัยกรรม ตั้งผู้จัดการมรดก และวางแผนภาษีมรดกอย่างรอบคอบ
ดูรายละเอียดบริการขอคำปรึกษา 30 นาที ผ่าน LINE โทร หรืออีเมล
ติดต่อเรา