บริการ · กฎหมายและทนายความ
ร่างและตรวจสัญญาก่อสร้าง จัดการเงินประกันผลงาน เงินล่วงหน้า งานเพิ่มลด และข้อพิพาทค่าปรับ
ประมาณร้อยละ 5–10 ของมูลค่างานแต่ละงวด
เงินประกันผลงานตามธรรมเนียมตลาด
ลดลงให้เหมาะสมกับความเสียหายที่แท้จริงได้
อำนาจศาลลดค่าปรับที่สูงเกินส่วน
1 ปีนับแต่วันที่การชำรุดบกพร่องปรากฏขึ้น
อายุความฟ้องความชำรุดบกพร่องของสิ่งปลูกสร้าง
สรุปย่อ (AI Quick Answer)
บริการด้านสัญญาก่อสร้างและข้อพิพาทงานก่อสร้างครบวงจร ตั้งแต่ร่างและตรวจสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างให้ครอบคลุมเงินประกันผลงาน (retention) เงินล่วงหน้า (advance payment) การสั่งงานเพิ่ม-ลด (variation order) การขยายระยะเวลา (extension of time) ค่าปรับรายวัน (liquidated damages) และระยะรับผิดต่อความชำรุดของงาน (defect liability period) จนถึงการตรวจสอบใบอนุญาตผู้รับเหมาตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ความปลอดภัยในการทำงานก่อสร้างตามกฎหมายแรงงาน และการเลือกช่องทางระงับข้อพิพาทที่เหมาะสมระหว่างการเจรจา อนุญาโตตุลาการ และการฟ้องศาล ประเมินราคาตามมูลค่าสัญญาและความซับซ้อนของโครงการ
สอบถามเพื่อประเมินราคา — เจ้าหน้าที่ตรวจปริมาณเอกสาร ความซับซ้อน และกำหนดส่งงานก่อนออกใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษร
| รายการ | การเสนอราคา |
|---|---|
| ตรวจหรือร่างสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างขึ้นอยู่กับมูลค่าโครงการและจำนวนเอกสารแนบ | ติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อขอใบเสนอราคา |
| ตรวจโครงสร้างเงินประกันผลงานและเงินล่วงหน้า | ติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อขอใบเสนอราคา |
| จัดทำหนังสือขอขยายเวลาหรือโต้แย้งค่าปรับ | ติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อขอใบเสนอราคา |
| เจรจาไกล่เกลี่ยกับคู่สัญญา | ติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อขอใบเสนอราคา |
| ดำเนินการอนุญาโตตุลาการ | ติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อขอใบเสนอราคา |
| ดำเนินคดีในศาล | ติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อขอใบเสนอราคา |
| ค่าธรรมเนียมศาลหรืออนุญาโตตุลาการและค่าผู้เชี่ยวชาญเรียกเก็บตามจริง | เรียกเก็บตามจริง |
ค่าธรรมเนียมราชการ ค่าอากรแสตมป์ และค่าแปลเอกสารเรียกเก็บตามจริงพร้อมแนบใบเสร็จของหน่วยงาน ทุกงานออกใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษรและยืนยันขอบเขตงานก่อนเริ่ม
ขั้นตอนการทำงาน
ตรวจสอบเงื่อนไขเงินประกันผลงาน เงินล่วงหน้า ค่าปรับ และระยะเวลารับผิดต่องานที่ส่งมอบทั้งหมด
วิเคราะห์สาเหตุความล่าช้าและแยกความรับผิดระหว่างคู่สัญญาแต่ละฝ่าย
ยื่นหนังสือแจ้งเหตุขยายเวลาหรือโต้แย้งค่าปรับตามแบบฟอร์มที่สัญญากำหนด
นัดประชุมเจรจาเพื่อหาข้อยุติก่อนเข้าสู่กระบวนการอนุญาโตตุลาการหรือฟ้องศาล
ยื่นข้อพิพาทตามข้อสัญญาอนุญาโตตุลาการหรือฟ้องศาลแพ่งตามเขตอำนาจ
ติดตามการชำระเงินหรือบังคับคดีให้เป็นไปตามคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการหรือคำพิพากษาศาล
เจาะลึกบริการ
งานก่อสร้างมักมีเงินหมุนเวียนสูงและระยะเวลายาว จึงเป็นจุดที่ข้อพิพาทเรื่องเงินประกันผลงาน งานเพิ่ม-ลด และค่าปรับความล่าช้าเกิดขึ้นบ่อยที่สุด บทความนี้อธิบายกลไกสัญญาก่อสร้างที่พบบ่อยในไทย ตั้งแต่การวางเงื่อนไขเงินประกันผลงานและเงินล่วงหน้า การขอขยายระยะเวลา ค่าปรับรายวัน ไปจนถึงความรับผิดชั้นความชำรุดบกพร่องและการเลือกช่องทางระงับข้อพิพาทที่เหมาะสม
ตัวเลขที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจ
ไทม์ไลน์การทำงาน
3–7 วันทำการ
ตรวจเงื่อนไขเงินประกันผลงาน เงินล่วงหน้า ค่าปรับ และช่องทางระงับข้อพิพาทที่ระบุไว้
1–2 สัปดาห์
ลูกค้าจัดส่งบันทึกประชุมไซต์งาน รายงานความคืบหน้า และหนังสือโต้ตอบที่ผ่านมา
1–2 สัปดาห์
จัดทำไทม์ไลน์ความล่าช้าเพื่อแยกความรับผิดระหว่างคู่สัญญาแต่ละฝ่าย
3–5 วันทำการ
จัดทำหนังสือตามแบบที่สัญญากำหนดพร้อมหลักฐานสนับสนุน
1–3 เดือน
นัดเจรจากับคู่สัญญาก่อน หากไม่สำเร็จจึงยื่นข้อพิพาทต่ออนุญาโตตุลาการตามเงื่อนไขสัญญา
ตามกระบวนการที่เกี่ยวข้อง
ติดตามการชำระเงินหรือการบังคับคดีตามคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการหรือคำพิพากษาศาล
รูปแบบการว่าจ้าง
เจ้าของโครงการหรือผู้รับเหมาที่กำลังจะเซ็นสัญญา
คู่สัญญาที่มีข้อโต้แย้งงานเพิ่ม-ลดหรือความล่าช้า
ข้อพิพาทที่เจรจาไม่สำเร็จและต้องเข้าสู่อนุญาโตตุลาการหรือศาล
สถานการณ์ตัวอย่าง (สมมติเพื่ออธิบาย)
ตัวอย่างสมมติเพื่ออธิบายวิธีทำงาน ไม่ใช่ผลลัพธ์ของลูกค้ารายใดรายหนึ่ง
กรณี 1
ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ที่ผู้รับเหมาส่งมอบงานล่าช้า 3 เดือน
ปัญหา: ผู้รับเหมาอ้างเหตุสุดวิสัยจากการขาดแคลนวัสดุ ขณะที่เจ้าของโครงการต้องการเรียกค่าปรับรายวันเต็มจำนวน
วิธีทำ: วิเคราะห์ไทม์ไลน์ความล่าช้าแยกช่วงที่เกิดจากเหตุสุดวิสัยจริงออกจากความล่าช้าที่ผู้รับเหมาต้องรับผิดชอบเอง
สิ่งที่เปลี่ยน: คู่สัญญาตกลงปรับลดค่าปรับตามสัดส่วนความล่าช้าที่พิสูจน์ได้จริงแทนการฟ้องร้อง
กรณี 2
ผู้รับเหมาก่อสร้างโรงงานในระยองที่ถูกหักเงินประกันผลงานเกินสัดส่วนที่ตกลง
ปัญหา: เจ้าของโครงการหักเงินประกันผลงานร้อยละ 15 ทั้งที่สัญญาระบุไว้เพียงร้อยละ 5
วิธีทำ: ตรวจสอบเอกสารสัญญาและใบแจ้งหนี้ทุกงวดเพื่อคำนวณส่วนต่างที่หักเกิน แล้วยื่นหนังสือทวงถามอย่างเป็นทางการ
สิ่งที่เปลี่ยน: เจ้าของโครงการคืนเงินประกันผลงานส่วนเกินภายในกำหนดโดยไม่ต้องฟ้องร้อง
กรณี 3
นิติบุคคลอาคารชุดในขอนแก่นที่พบความชำรุดบกพร่องของงานกันซึมหลังส่งมอบ 8 เดือน
ปัญหา: ผู้รับเหมาปฏิเสธความรับผิดโดยอ้างว่าเลยกำหนดความรับผิดชั้นความชำรุดบกพร่องแล้ว
วิธีทำ: ตรวจสัญญาพบว่าช่วงความรับผิดชั้นความชำรุดบกพร่องยังไม่หมดอายุและรวบรวมหลักฐานภาพถ่ายวันที่พบความชำรุด
สิ่งที่เปลี่ยน: ผู้รับเหมายอมรับผิดชอบซ่อมแซมความเสียหายภายในระยะเวลาที่ตกลงกันใหม่
จุดพลาดที่มีราคาแพง
| ความเสี่ยง | ต้นทุนถ้าพลาด | วิธีป้องกันของเรา |
|---|---|---|
| ไม่กำหนดนิยามงานเพิ่ม-ลดและขั้นตอนอนุมัติไว้ในสัญญาให้ชัดเจน | เกิดข้อโต้แย้งว่างานที่ทำเพิ่มมีสิทธิเรียกเงินเพิ่มหรือไม่ | กำหนดแบบฟอร์มและขั้นตอนอนุมัติงานเพิ่ม-ลดเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ในสัญญาตั้งแต่ต้น |
| ปล่อยให้สั่งงานเพิ่มด้วยวาจาโดยไม่มีเอกสารยืนยัน | ผู้รับเหมาเรียกเก็บเงินเพิ่มไม่ได้เพราะไม่มีหลักฐานตามที่สัญญากำหนด | ยืนยันคำสั่งงานทุกครั้งเป็นหนังสือภายในระยะเวลาที่สัญญากำหนด |
| ไม่แจ้งขอขยายระยะเวลาภายในกำหนดที่สัญญาระบุ | เสียสิทธิขอขยายเวลาแม้มีเหตุสุดวิสัยจริง และต้องรับผิดค่าปรับเต็มจำนวน | ติดตามปฏิทินแจ้งเหตุตามสัญญาอย่างใกล้ชิดและยื่นหนังสือทันทีที่ทราบเหตุ |
| คำนวณค่าปรับรายวันจากมูลค่าสัญญาทั้งหมดแทนส่วนงานที่ล่าช้าจริง | จำนวนค่าปรับสูงเกินจริงจนศาลอาจสั่งลดลงและเสียเวลาคดี | แยกคำนวณค่าปรับตามสัดส่วนงานที่ยังไม่แล้วเสร็จจริงตามรายการประกอบแบบ |
| ไม่ตรวจสอบใบอนุญาตผู้ควบคุมงานก่อนเริ่มก่อสร้าง | งานก่อสร้างอาจถูกสั่งระงับหรือเจ้าของโครงการต้องรับผิดทางปกครองร่วมกัน | ตรวจสอบใบอนุญาตประกอบวิชาชีพของผู้ควบคุมงานก่อนอนุมัติเริ่มงานทุกครั้ง |
ทำเอง vs จ้างพนักงาน vs ใช้เรา
| หัวข้อ | ทำเอง | จ้างพนักงานประจำ | Thai Law & Accounting |
|---|---|---|---|
| การร่างเงื่อนไขเงินประกันผลงาน | คัดลอกสัญญาต้นแบบจากอินเทอร์เน็ตโดยไม่ปรับให้เข้ากับโครงการ | ฝ่ายจัดซื้อคุ้นกับตัวเลขแต่ไม่รู้ผลทางกฎหมายของถ้อยคำ | ปรับเงื่อนไขให้สอดคล้องกับความเสี่ยงเฉพาะของโครงการและอ้างอิงหลักกฎหมายที่บังคับใช้ได้จริง |
| การจัดการงานเพิ่ม-ลด | สั่งงานด้วยวาจาแล้วค่อยหาทางเคลียร์เอกสารทีหลัง | มีแบบฟอร์มแต่ไม่มีใครติดตามการอนุมัติให้ครบ | ควบคุมขั้นตอนอนุมัติงานเพิ่ม-ลดให้เป็นหลักฐานที่ใช้เรียกเงินเพิ่มได้จริง |
| การคำนวณค่าปรับความล่าช้า | คำนวณจากความรู้สึกว่าใครผิดมากกว่ากัน | มีข้อมูลไซต์งานแต่ไม่ชำนาญการปรับใช้หลักกฎหมายมาตรา 383 | แยกวันล่าช้าที่ผู้รับจ้างต้องรับผิดออกจากเหตุที่ขอขยายเวลาได้ แล้วคำนวณค่าปรับตามหลักที่ศาลรับฟัง |
| การเลือกช่องทางระงับข้อพิพาท | ยื่นฟ้องศาลทันทีโดยไม่พิจารณาข้อสัญญาอนุญาโตตุลาการ | ลังเลไม่แน่ใจว่าจะเจรจาต่อหรือควรยกระดับ | ประเมินต้นทุนและเวลาของแต่ละช่องทางก่อนแนะนำเส้นทางที่คุ้มค่าที่สุด |
มุมบัญชี–ภาษีของงานนี้
ข้อพิพาทงานก่อสร้างกระทบงบการเงินโดยตรง ทั้งการรับรู้รายได้ตามความคืบหน้างาน (percentage of completion) การตั้งสำรองหนี้สงสัยจะสูญจากเงินประกันผลงานที่ค้างรับ และภาระภาษีเมื่อได้รับหรือจ่ายค่าปรับความล่าช้า ทีมบัญชีของเราทำงานคู่กับทีมกฎหมายเพื่อให้ตัวเลขในงบสอดคล้องกับสถานะข้อพิพาทจริง
พิจารณาว่าจะรับรู้รายได้ส่วนที่เป็นข้อพิพาทหรือตั้งสำรองไว้ก่อนจนกว่าจะได้ข้อยุติ
ประเมินความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับเงินประกันผลงานคืนเพื่อตั้งสำรองให้สอดคล้องกับมาตรฐานบัญชี
พิจารณาว่าค่าปรับถือเป็นรายจ่ายต้องห้ามหรือรายจ่ายในการดำเนินธุรกิจตามประมวลรัษฎากร
ตรวจสอบว่าความเสียหายที่เกิดข้อพิพาทอยู่ในความคุ้มครองของกรมธรรม์หรือไม่
ศัพท์ที่ควรรู้
ข้อสังเกตจากพื้นที่ที่เราให้บริการ
สำนักงานของเราที่ลาดพร้าว 95 กรุงเทพฯ ดูแลข้อพิพาทงานก่อสร้างคอนโดมิเนียมและอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่เป็นส่วนใหญ่ ซึ่งมักมีสัญญาที่ระบุอนุญาโตตุลาการเป็นช่องทางบังคับ ขณะที่สาขาขอนแก่น อุดรธานี และหนองคาย พบข้อพิพาทงานก่อสร้างโรงงาน คลังสินค้า และที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลัก ซึ่งส่วนใหญ่ยังไม่มีข้อสัญญาอนุญาโตตุลาการ ทำให้การเจรจาไกล่เกลี่ยและการฟ้องศาลจังหวัดในพื้นที่เป็นเส้นทางที่ใช้บ่อยกว่า ทีมงานจึงปรับกลยุทธ์ตามภูมิภาคและประเภทสัญญาที่พบจริงในแต่ละพื้นที่
พื้นที่ให้บริการ
เราให้บริการครบ 77 จังหวัดผ่านระบบยื่นออนไลน์ ส่วนหน้าคู่มือด้านล่างเป็นจังหวัดที่เราเขียนข้อมูลเฉพาะพื้นที่ไว้จริง เช่น สำนักงานสรรพากรพื้นที่ที่ดูแล และอุตสาหกรรมหลักของจังหวัด
FAQ
ไม่มีเพดานตายตัวตามกฎหมาย แต่ตลาดทั่วไปกำหนดไว้ที่ประมาณร้อยละ 5–10 ของมูลค่างานแต่ละงวด และคืนเมื่อพ้นระยะเวลารับประกันผลงานตามที่ตกลงในสัญญา
ตามที่คู่สัญญากำหนดไว้ในสัญญา แต่หากศาลเห็นว่าสูงเกินส่วนเทียบกับความเสียหายจริง ศาลมีอำนาจลดลงได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383
โดยทั่วไปเมื่อมีเหตุสุดวิสัย การสั่งงานเพิ่มจากผู้ว่าจ้าง หรือความล่าช้าที่ไม่ใช่ความผิดของผู้รับเหมา ตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาแต่ละฉบับ
งานก่อสร้างอาคารบางประเภทต้องมีผู้ควบคุมงานที่ได้รับใบอนุญาตประกอบวิชาชีพวิศวกรรมหรือสถาปัตยกรรมควบคุมตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎหมายวิชาชีพที่เกี่ยวข้อง
ตามที่ตกลงในสัญญา ส่วนใหญ่กำหนดไว้ 1–2 ปีนับแต่วันส่งมอบงาน และแยกจากอายุความฟ้องร้องความชำรุดบกพร่องของงานปลูกสร้างตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 601 ซึ่งกำหนด 1 ปีนับแต่วันชำรุดปรากฏ
ขึ้นอยู่กับข้อสัญญาอนุญาโตตุลาการที่ตกลงไว้ล่วงหน้า อนุญาโตตุลาการมักเร็วกว่าและเป็นความลับมากกว่า แต่มีค่าใช้จ่ายของอนุญาโตตุลาการเอง ขณะที่ฟ้องศาลมีสิทธิอุทธรณ์ฎีกาได้มากกว่า
กฎกระทรวงว่าด้วยมาตรฐานการบริหารและจัดการความปลอดภัย อาชีวอนามัยและสภาพแวดล้อมในการทำงานสำหรับงานก่อสร้าง กำหนดหน้าที่นายจ้างในการจัดอุปกรณ์ป้องกันและอบรมความปลอดภัย
สัญญาก่อสร้างส่วนใหญ่กำหนดให้งานเพิ่ม-ลดต้องทำเป็นหนังสือจึงจะมีผล การสั่งงานด้วยวาจาอาจโต้แย้งได้ยากหากไม่มีหลักฐานยืนยัน จึงควรยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง
ขอคำปรึกษา 30 นาที ผ่าน LINE โทร หรืออีเมล
ติดต่อเรา