ที่ดินเกษตรกรรมและเอกสารสิทธิ์แต่ละชั้น

ชั้นสูงสุดคือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่รุกล้ำแนวเขตตรวจสอบได้ชัดและจำนองกับสถาบันการเงินได้ ชั้นรองลงมาเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งซื้อขายได้แต่ต้องประกาศก่อนโอนและมักใช้ค้ำประกันได้จำกัด ชั้นล่างสุดเป็นหลักฐานการครอบครองที่ยังไม่รับรองการทำประโยชน์ ซึ่งซื้อขายกันได้เพียงการส่งมอบการครอบครอง

ที่ดินที่รัฐจัดให้เกษตรกรทำกินไม่ใช่กรรมสิทธิ์ จึงซื้อขายไม่ได้ โอนได้เฉพาะทางมรดกไปยังทายาทที่ยังทำเกษตรกรรมเอง หรือคืนให้หน่วยงานเพื่อจัดให้เกษตรกรรายอื่น สัญญาซื้อขายที่ทำกันเองไม่มีผลบังคับ และผู้จ่ายเงินไปมักเรียกคืนได้เพียงฐานลาภมิควรได้

การเปลี่ยนชนิดพืชในที่ดินกรรมสิทธิ์ของตนทำได้ แต่การขุดดินลึกหรือถมดินเกินเกณฑ์ต้องแจ้งองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อนลงมือ และถ้าที่ดินอยู่ในเขตชลประทานหรือเขตอนุรักษ์ต้องขอความเห็นหน่วยงานที่ดูแลด้วย เพราะการเปลี่ยนทางน้ำกระทบแปลงข้างเคียงและเป็นเหตุฟ้องละเมิดได้

ปลูกที่อยู่อาศัยของผู้ทำเกษตรและโรงเรือนที่ใช้ในการผลิตได้ตามสัดส่วนที่ผังเมืองกำหนด แต่การสร้างอาคารเพื่อพาณิชย์ เช่น ที่พักให้เช่าหรือคาเฟ่ ต้องดูสีผังเมืองว่าอนุญาตหรือไม่ และต้องขออนุญาตก่อสร้างแยกอีกฉบับ การเปิดบริการก่อนได้ใบอนุญาตทำให้ถูกสั่งรื้อได้

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนได้ไม่เกินสามสิบปีและต่ออายุได้อีกคราวละไม่เกินเท่าเดิม การเช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงใช้ยันผู้รับโอนที่ดินได้ ส่วนการเช่านาเพื่อเพาะปลูกยังมีกฎคุ้มครองผู้เช่าเรื่องระยะเวลาบอกเลิกและสิทธิเก็บเกี่ยวผลที่ลงแรงไว้

การทำนา ทำไร่ ทำสวน และการเลี้ยงสัตว์อยู่ในกลุ่มกิจการที่สงวนไว้เข้มที่สุด นักลงทุนต่างชาติจึงเข้าได้ผ่านการร่วมทุนที่ฝ่ายไทยถือหุ้นข้างมากจริง หรือทำสัญญารับซื้อผลผลิตและสัญญาให้บริการทางเทคนิคโดยไม่ถือที่ดินเอง โครงสร้างที่ให้คนไทยถือหุ้นแทนถูกตรวจสอบเข้มและมีโทษถึงจำคุก

เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมมีสิทธิขอผ่านที่ดินแปลงข้างเคียงเท่าที่จำเป็นโดยใช้ค่าทดแทน หากเจรจาไม่ได้ต้องฟ้องขอเปิดทางจำเป็นและควรจดภาระจำยอมไว้ในเอกสารสิทธิ์ เพราะข้อตกลงปากเปล่ากับเจ้าของเดิมไม่ผูกพันผู้รับโอนแปลงข้างเคียงรายใหม่

ทางเลือกคือรับโอนถือรวมกันแล้วทำข้อตกลงแบ่งการใช้ประโยชน์ หรือรุกล้ำแบ่งแยกโฉนดออกเป็นแปลงย่อยซึ่งต้องรังวัดใหม่และทุกแปลงต้องมีทางเข้าออก ถ้าแบ่งย่อยจนเล็กกว่าเกณฑ์หรือแบ่งเกินจำนวนแปลงที่กำหนดจะเข้าข่ายการจัดสรรที่ดินซึ่งต้องขออนุญาตอีกชั้น

การใช้น้ำผิวดินเพื่อการเกษตรในครัวเรือนทำได้ แต่การสูบปริมาณมากเพื่อการค้าอาจต้องแจ้งและอยู่ในโควตาที่หน่วยงานลุ่มน้ำจัดสรร ส่วนการเจาะบ่อน้ำใต้ดินต้องขอใบอนุญาตเจาะและใบอนุญาตใช้น้ำแยกกัน พร้อมติดมาตรวัดและรายงานปริมาณการใช้ตามรอบ

ที่ดินที่ใช้ประกอบเกษตรกรรมเสียในอัตราต่ำสุดของบัญชีอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดายังได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีส่วนแรกอีกชั้น ข้อควรระวังคือต้องใช้ทำเกษตรจริงตามหลักเกณฑ์ความหนาแน่นของพืชหรือสัตว์ ที่ปล่อยว่างจะถูกจัดเป็นที่รกร้างซึ่งเสียอัตราสูงและเพิ่มขึ้นทุกช่วงปี

เริ่มจากขอรังวัดสอบเขตให้เจ้าหน้าที่ชี้แนวพร้อมเรียกเจ้าของแปลงข้างเคียงมารับรอง หากยืนยันว่ารุกล้ำจึงบอกกล่าวให้รื้อถอนและเรียกค่าเสียหายจากผลผลิตที่เก็บไป การปล่อยไว้นานเสี่ยงถูกยกข้ออ้างครอบครองปรปักษ์ ซึ่งเป็นเหตุให้เสียที่ดินส่วนนั้นไปได้

ขอคัดสำเนาเอกสารสิทธิ์ฉบับสำนักงานที่ดินเพื่อดูรายการจดทะเบียนย้อนหลัง ทั้งจำนอง อายัด ภาระจำยอม และการห้ามโอนตามเงื่อนไข ตรวจสีผังเมืองและระยะห่างจากเขตป่าหรือเขตชลประทาน เดินดูแนวเขตจริงเทียบระวางแผนที่ และตรวจว่ามีผู้เช่าหรือผู้ครอบครองอยู่ก่อนหรือไม่