ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับนิติบุคคล

หน้าที่นี้ผูกกับผู้ที่มีกรรมสิทธิ์หรือมีสิทธิครอบครองในทรัพย์สิน ณ วันที่กฎหมายกำหนดของแต่ละปี ไม่ได้ผูกกับว่ากิจการมีรายได้จากทรัพย์สินนั้นหรือไม่ บริษัทที่ถือที่ดินเปล่ารอพัฒนา อาคารสำนักงานของตนเอง โรงงาน โกดัง หรือห้องชุดในชื่อบริษัท จึงอยู่ในข่ายทั้งหมด ผู้เช่าโดยทั่วไปไม่ใช่ผู้มีหน้าที่เสียภาษีตามกฎหมาย แต่สัญญาเช่าจำนวนมากผลักภาระนี้ให้ผู้เช่าจ่ายแทน จึงต้องอ่านสัญญาให้ชัดว่าใครรับผิดชอบ เพราะภาระตามสัญญากับภาระตามกฎหมายเป็นคนละเรื่องกัน

เพราะอัตราภาษีต่างกันตามลักษณะการใช้ประโยชน์อย่างมีนัยสำคัญ โดยกลุ่มเกษตรกรรมเสียในอัตราต่ำสุด ตามด้วยที่อยู่อาศัย แล้วจึงเป็นการใช้ประโยชน์อื่นเช่นพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ส่วนที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าไม่ได้ทำประโยชน์จะถูกจัดอยู่ในกลุ่มที่มีอัตราสูงและมีกลไกเพิ่มอัตราเมื่อปล่อยว่างต่อเนื่องหลายปี ดังนั้นการใช้ประโยชน์จริงในพื้นที่และการแจ้งข้อมูลให้ตรงกับสภาพจริงคือสิ่งที่กระทบยอดภาษีมากที่สุด อัตราที่ใช้บังคับและเกณฑ์รายละเอียดควรตรวจกับเทศบาลหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ทุกปี เพราะมีการปรับปรุงเป็นระยะ

สิ่งที่ต้องหลีกเลี่ยงคือการปล่อยแปลงไว้เฉย ๆ โดยไม่มีการใช้ประโยชน์และไม่มีเอกสารใด ๆ อธิบายแผนการใช้ที่ดิน เพราะจะเข้าข่ายกลุ่มอัตราสูงและอาจถูกปรับเพิ่มขึ้นตามจำนวนปีที่ว่าง แนวทางที่ทำได้จริงคือกำหนดการใช้ประโยชน์ที่สอดคล้องกับแผนธุรกิจและทำได้จริงในพื้นที่นั้น เก็บหลักฐานการใช้ประโยชน์ไว้ เช่น ภาพถ่ายลงวันที่ สัญญาที่เกี่ยวข้อง และบันทึกค่าใช้จ่ายในการดูแลแปลง ที่สำคัญคือรูปแบบการใช้ประโยชน์ที่แจ้งต้องตรงกับสภาพจริงเสมอ เพราะเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นมีอำนาจลงพื้นที่ตรวจสอบ

ตรวจสี่จุดหลัก คือรายละเอียดแปลงและเลขที่เอกสารสิทธิ์ตรงกับที่บริษัทถืออยู่จริงหรือไม่ ขนาดเนื้อที่และพื้นที่อาคารตรงกับเอกสารสิทธิ์และแบบก่อสร้างหรือไม่ ประเภทการใช้ประโยชน์ที่เจ้าหน้าที่กำหนดตรงกับการใช้จริงหรือไม่ และมูลค่าที่นำมาคำนวณสอดคล้องกับราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้อยู่หรือไม่ ความผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือการจัดประเภทการใช้ประโยชน์คลาดเคลื่อน เช่น อาคารที่ใช้เป็นที่พักพนักงานถูกจัดเป็นพาณิชยกรรม เมื่อพบข้อคลาดเคลื่อนควรทักท้วงภายในกำหนดเวลาที่ระบุในหนังสือ อย่ารอจนพ้นกำหนดแล้วค่อยโต้แย้ง

ขั้นตอนโดยทั่วไปคือยื่นเรื่องโต้แย้งไปยังหน่วยงานปกครองท้องถิ่นซึ่งเป็นผู้ออกหนังสือฉบับนั้นภายในกำหนดเวลา พร้อมแนบเอกสารที่พิสูจน์ข้อเท็จจริงที่ต่างไป เช่น โฉนด แบบแปลนอาคาร ภาพถ่ายการใช้ประโยชน์ปัจจุบัน สัญญาเช่า และหนังสือรับรองบริษัท หากผลการพิจารณายังไม่เป็นที่พอใจ กฎหมายเปิดช่องให้อุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ในลำดับถัดไป กำหนดเวลาแต่ละขั้นเป็นสาระสำคัญและแตกต่างกันไปตามกรณี จึงควรยืนยันวันครบกำหนดกับสำนักงานท้องถิ่นที่รับผิดชอบทันทีที่ได้รับหนังสือ และเก็บหลักฐานการยื่นทุกครั้ง

กรณีใช้ประโยชน์หลายอย่างในอาคารเดียว โดยหลักจะแบ่งคำนวณตามสัดส่วนพื้นที่ที่ใช้ในแต่ละลักษณะ ไม่ใช่เหมารวมเป็นประเภทเดียว ดังนั้นสิ่งที่กิจการควรมีคือแปลนที่ระบุขอบเขตพื้นที่แต่ละส่วนพร้อมตัวเลขตารางเมตรที่ชัดเจน และหลักฐานประกอบว่าพื้นที่ส่วนที่แจ้งเป็นที่พักถูกใช้เพื่อการนั้นจริง เช่น ทะเบียนผู้พักอาศัยหรือระเบียบสวัสดิการที่พัก หากไม่มีเอกสารแบ่งพื้นที่ เจ้าหน้าที่มีแนวโน้มจะประเมินทั้งหลังเป็นประเภทที่มีอัตราสูงกว่า ซึ่งแก้ไขย้อนหลังยากกว่าการเตรียมเอกสารไว้ล่วงหน้า

โดยทั่วไปบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของงวดที่ภาระเกิดขึ้น ไม่ใช่นำไปรวมเป็นราคาทุนของที่ดินหรืออาคาร เพราะเป็นภาระประจำปีจากการถือครองไม่ใช่ต้นทุนที่ทำให้ทรัพย์สินพร้อมใช้งาน หากได้รับหนังสือแจ้งประเมินแล้วแต่ยังไม่ได้จ่าย ณ วันสิ้นงวด ต้องตั้งเป็นหนี้สินค้างจ่ายไว้ให้ครบถ้วน ในด้านภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีประเภทนี้เป็นรายจ่ายที่เกี่ยวเนื่องกับการประกอบกิจการจึงนำมาหักได้ตามหลักทั่วไป แต่ต้องมีใบเสร็จรับเงินที่ออกในนามบริษัทเก็บไว้ ส่วนเบี้ยปรับและเงินเพิ่มจากการจ่ายล่าช้าเป็นคนละส่วนและมีข้อจำกัดในการนำมาหัก

การจ่ายล่าช้าทำให้เกิดเงินเพิ่มและอาจมีเบี้ยปรับตามระยะเวลาที่ค้าง และหากค้างต่อเนื่องอาจนำไปสู่การแจ้งเตือนและมาตรการบังคับตามกฎหมาย ส่วนกรณีไม่ได้รับหนังสือ ข้อควรเข้าใจคือการไม่ได้รับเอกสารไม่ได้ทำให้หน้าที่เสียภาษีหายไป มักเกิดจากที่อยู่จัดส่งไม่ตรงกับที่อยู่ปัจจุบันของบริษัทหลังย้ายสำนักงาน ทางแก้ที่ควรทำคือปรับปรุงที่อยู่ในทะเบียนกับหน่วยงานท้องถิ่นทุกครั้งที่ย้าย และตั้งการแจ้งเตือนภายในให้ติดต่อสอบถามสถานะกับสำนักงานท้องถิ่นเองในช่วงต้นปีหากยังไม่ได้รับเอกสารตามรอบปกติ

ตัวชี้ขาดคือผู้ที่มีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง ณ วันที่กฎหมายกำหนดของปีภาษีนั้น ไม่ใช่ผู้ที่ถือครองนานกว่าในปีนั้น ในทางปฏิบัติคู่สัญญาจึงมักตกลงกันในสัญญาซื้อขายว่าจะเฉลี่ยภาระตามจำนวนวันที่ถือครองอย่างไร ซึ่งเป็นข้อตกลงทางแพ่งระหว่างกันและไม่เปลี่ยนตัวผู้มีหน้าที่ตามกฎหมาย สิ่งที่ควรทำตอนตรวจสอบทรัพย์สินก่อนซื้อคือขอดูใบเสร็จของปีล่าสุดและสอบถามยอดค้างชำระกับสำนักงานท้องถิ่น เพราะภาระที่ค้างมาก่อนอาจกลายเป็นปัญหาของผู้ซื้อเมื่อเข้าไปติดต่อราชการภายหลัง

ให้ทำทะเบียนทรัพย์สินกลางที่บันทึกไว้ครบว่าแต่ละแปลงมีเลขที่เอกสารสิทธิ์อะไร อยู่ในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นใด ใช้ประโยชน์แบบไหน พื้นที่เท่าไร และปีที่แล้วเสียภาษีเท่าไร จากนั้นตั้งรอบตรวจภายในปีละครั้งก่อนฤดูประเมิน เพื่อเทียบว่าการใช้ประโยชน์จริงเปลี่ยนไปจากที่เคยแจ้งหรือไม่ เช่น โกดังที่เคยว่างเริ่มให้เช่า หรือพื้นที่บางส่วนถูกดัดแปลงเป็นสำนักงาน การพบความเปลี่ยนแปลงก่อนได้รับหนังสือแจ้งประเมินทำให้กิจการเตรียมเอกสารและงบประมาณได้ทัน แทนที่จะต้องรีบหาหลักฐานภายในกรอบเวลาคัดค้านที่สั้นมาก