ก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ (เจาะลึก)

ขั้นตอนคือประมาณการต้นทุนรวมของสัญญาตั้งแต่ต้น แล้วทุกงวดคำนวณสัดส่วนต้นทุนที่เกิดจริงเทียบต้นทุนรวมล่าสุด คูณด้วยมูลค่าสัญญาได้รายได้สะสมที่ควรรับรู้ หักยอดที่รับรู้ไปแล้วงวดก่อน จุดเปราะคือประมาณการต้นทุนรวมต้องทบทวนทุกงวด ถ้าตั้งต่ำไว้จะรับรู้กำไรเร็วเกินจริงและต้องพลิกกลับทีหลัง

ส่วนต่างระหว่างรายได้ที่รับรู้ตามความสำเร็จกับยอดที่วางบิลแล้ว ลงเป็นสินทรัพย์จากสัญญาหรือลูกหนี้ยังไม่ถึงกำหนดวางบิล ในทางกลับกันถ้าวางบิลเกินงานที่ทำเป็นหนี้สินจากสัญญา ตัวเลขสองบรรทัดนี้คือสิ่งที่ผู้สอบบัญชีและธนาคารดูเวลาประเมินผู้รับเหมา

เมื่อประมาณการต้นทุนรวมเกินมูลค่าสัญญา หลักการบัญชีบังคับให้รับรู้ผลขาดทุนที่คาดว่าจะเกิดทั้งก้อนทันทีในงวดที่รู้ ไม่ใช่รอทยอยขาดทุนไปตามงวดงาน การซ่อนสัญญาขาดทุนไว้เป็นข้อผิดพลาดร้ายแรง ควรตั้งกลไกรายงานต้นทุนเทียบงบรายโครงการทุกเดือนเพื่อเห็นปัญหาเร็ว

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการค้าหรือหาผลกำไรเข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราจากยอดขาย บวกภาษีท้องถิ่นอีกส่วนหนึ่ง โดยทั่วไปได้รับยกเว้น VAT เมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ นักพัฒนาต้องคำนวณต้นทุนภาษีนี้เข้าไปในราคาขายตั้งแต่ทำความเป็นไปได้ของโครงการ ไม่ใช่รู้ตัวอีกทีตอนโอน

ปันส่วนต้นทุนที่ดินและค่าพัฒนาโครงการตามสัดส่วนพื้นที่ขายของแต่ละแปลง รวมถนน ระบบสาธารณูปโภค และพื้นที่ส่วนกลางเข้าในต้นทุนส่วนกลางที่ปันส่วนด้วย จุดที่พลาดบ่อยคือลืมปันส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางอย่างสำนักงานขายและค่าเสียหายระหว่างพัฒนา ทำให้กำไรต่อแปลงผิดและแปลงสุดท้ายเหลือต้นทุนค้างผิดปกติ

ยังไม่ใช่ เงินที่รับก่อนโอนกรรมสิทธิ์เป็นเงินรับล่วงหน้าซึ่งเป็นหนี้สิน เพราะความเสี่ยงและการควบคุมทรัพย์สินยังไม่ผ่านไปยังลูกค้า รายได้ของงานขายอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปรับรู้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ บริษัทที่กดรายได้ตั้งแต่เก็บเงินดาวน์จะถูกผู้สอบบัญชีปรับลดทีหลังอย่างแน่นอน

ต้องทำบัญชีตามหลักเกณฑ์และยื่นแบบภาษีตามกฎหมายที่ใช้บังคับกับนิติบุคคลประเภทนี้ โดยเงินค่าส่วนกลางที่เก็บจากเจ้าของร่วมมีการปฏิบัติทางภาษีเฉพาะต่างจากรายได้ธุรกิจทั่วไป แต่รายได้อื่นเช่นค่าเช่าพื้นที่หรือดอกเบี้ยต้องพิจารณาแยก ควรให้ผู้ทำบัญชีที่คุ้นกับนิติบุคคลอาคารชุดดูแลโดยตรง

การจ่ายค่าจ้างทำของหรือค่าบริการให้ผู้รับเหมาช่วงที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราที่กฎหมายกำหนดก่อนจ่าย ออกหนังสือรับรองการหักให้ทุกครั้ง และนำส่งภายในกำหนดของงวด ถ้าผู้รับเหมาช่วงเป็นบุคคลธรรมดาอัตราหักต่างออกไป ข้อผิดพลาดคลาสสิกคือจ่ายเต็มแล้วลืมหัก ทำให้บริษัทต้องออกภาษีแทน

เริ่มจากแยกบัญชีธนาคารของงานออกจากเงินส่วนตัว เก็บใบเสร็จวัสดุทุกใบ ทำบันทึกรับจ่ายรายวันแบบง่าย และถ่ายรูปหน้างานประกอบใบส่งของทุกครั้ง เมื่องานโตขึ้นค่อยจดทะเบียนบริษัทและเข้าระบบ VAT เมื่อรายได้ถึงเกณฑ์ รากฐานเอกสารที่ดีตั้งแต่เล็กทำให้ย้ายขึ้นระบบบัญชีจริงได้โดยไม่ต้องไล่เก็บย้อนหลัง

ธนาคารดูสภาพคล่องเทียบหนี้หมุนเวียน อายุลูกหนี้และยอดยังไม่ได้วางบิลว่าค้างนานผิดปกติไหม หนี้สินต่อทุน กำไรขั้นต้นต่อโครงการว่าสมเหตุสมผล และภาระค้ำประกันในหมายเหตุประกอบงบ งบที่สวยแต่ลูกหนี้ค้างยาวมักถูกมองว่ากำไรเป็นเพียงตัวเลขกระดาษ